La crise du condo à Toronto, expliquée simplement

Ce que les gens entendent par la crise du condo

Toronto a construit beaucoup de condos au cours de la dernière décennie. Une large part de ces logements ont été achetés par des investisseurs puis loués. Pendant la majeure partie de cette période, ces locations d'investisseurs se louaient rapidement parce que le loyer ne cessait de monter.

Cela a changé. Trois choses se sont produites en même temps : les taux d'intérêt ont fortement augmenté en 2022 et 2023, les loyers demandés ont dépassé ce que beaucoup de locataires accepteraient de payer, et une vague de nouvelle offre de condos amorcée il y a trois à quatre ans arrive maintenant sur le marché d'un seul coup.

Le résultat : la vacance est en hausse, les loyers demandés ramollissent, et les investisseurs qui comptaient sur le loyer pour couvrir leur hypothèque subissent une pression.

Pourquoi les taux d'intérêt importent

La plupart des condos d'investisseurs à Toronto sont financés par emprunt. L'investisseur a versé 20 à 30 % et emprunté le reste. Quand les taux étaient à 2 %, le coût mensuel de cette hypothèque était bien plus bas que le loyer actuel. Le logement générait des liquidités positives.

Quand les taux sont passés au-dessus de 5 %, le calcul s'est inversé. Beaucoup de logements d'investisseurs coûtent maintenant plus cher à porter qu'ils ne rapportent en loyer. C'est une part importante du marché locatif des condos de Toronto.

Pourquoi l'offre importe maintenant

Les immeubles de condos prennent trois à quatre ans du début à l'achèvement. Les immeubles amorcés en 2021 et 2022 s'achèvent maintenant. Beaucoup de ces logements ont été vendus à des investisseurs durant la frénésie de la prévente.

Ces logements achevés ont besoin de locataires. Avec une demande qui ramollit et des loyers demandés élevés, la vacance augmente. C'est le côté offre de la crise.

Ce que cela signifie pour les locataires

Pour la première fois depuis des années, les locataires de Toronto ont un réel rapport de force sur certains types de logements. Les plus petits condos, les studios du centre-ville et les logements dans les immeubles à forte vacance sont négociables. Les loyers demandés baissent dans plusieurs quartiers.

Cela ne signifie pas que la moyenne affichée a chuté. Cela signifie que certains logements précis sont négociables. La façon de le savoir est de comparer le loyer de l'annonce à la fourchette locale pour ce type de logement. Si le loyer demandé est au-dessus de la fourchette et que le logement est affiché depuis plus de deux semaines, vous avez une marge de négociation.

Les moyennes affichées cachent ce qui se passe à l'échelle du logement. Une annonce à 2 500 $ dans un marché dont la fourchette est de 2 100 $ à 2 400 $ est négociable, surtout si elle stagne.

Ce que cela signifie pour les propriétaires

Si vous possédez un condo à Toronto, le bon geste est un prix honnête. Rester sur un loyer demandé élevé coûte plus cher que de fixer un juste prix. Un logement qui prend trois mois à louer perd plus qu'un logement fixé au prix du marché local qui se loue en trois semaines.

L'objectif n'est pas de maximiser le loyer affiché. C'est de réduire au minimum le nombre total de jours de vacance tout en captant un juste prix du marché. Cela exige de connaître la fourchette locale.

Ce qui arrive ensuite

Plusieurs scénarios sont possibles au cours des 12 prochains mois :

• Si les taux restent élevés, la pression sur les investisseurs se poursuit et plus de logements arrivent sur le marché locatif ou se vendent, ramollissant graduellement davantage les loyers.
• Si les taux baissent de façon importante, la demande des investisseurs et des locataires pourrait absorber une partie de l'offre, stabilisant les loyers.
• Si la croissance démographique ralentit nettement, la demande ramollit davantage, peu importe les taux.

Personne ne sait quel chemin est le plus probable. Mais les données que nous avons en ce moment pointent vers un marché locatif plus mou à Toronto pour au moins les prochains mois.